معرفی کامل 15 مورد از انواع سند ملکی 🏷️ | تفاوت ⚡| مشخصات 📝| عکس 📸

قبل از ورود به هرگونه معامله خرید و فروش، حیاتی است که با انواع سند و اعتبار قانونی آن‌ها آشنا شوید. اگر از اطلاعات کافی برخوردار نباشید یا با اطلاعات ناقص وارد معامله شوید، ممکن است با مسائل حقوقی مربوط به سند ملکی روبه‌رو شوید. امروزه بسیاری از اختلافات و دعاوی، به علت مشکلات مربوط به سند ملکی پیش می‌آیند. هر نوع سند، فرآیند تهیه و تنظیم خود را دارد و این موضوع تأثیرات حقوقی متفاوتی را در پی دارد. در این مطلب، به بررسی چند نوع سند رسمی خواهیم پرداخت تا بهترین تصمیم را برای معاملات خود بگیرید. منتظر مطلب جدید ما در مجله ویلا آمل باشید.

انواع سند، مفهوم و تفاوت‌ ها

در دنیای معاملات و امور قانونی، شناخت انواع سند و تفاوت‌های آنها امری بسیار حیاتی است. انواع سند از دو نظر قانونی به دو دسته اساسی تقسیم می‌شوند:

1. سند عادی

این نوشته‌ها معمولاً برای تنظیم امور روزمره وارد می‌شوند و فاقد شرایط لازم الاجرایی سند رسمی هستند.

انواع سند عادی شامل:

1. گواهی‌های امضا شده.
2. اسناد لازم‌الاجرا مثل چک.
3. اسناد تجاری نظیر بارنامه و قبض انبار.
4. اسنادی که با اعتبار سند رسمی محسوب می‌شوند.
5. اسناد دفاتر تجاری مانند روزنامه رسمی و دفتر دارایی.

2. سند رسمی

این نوشته‌ها معمولاً برای تنظیم امور روزمره وارد می‌شوند و فاقد شرایط لازم الاجرایی سند رسمی هستند.

انواع سند عادی شامل:

1. اسناد ثبتی مانند سند مالکیت و صورت‌های تفکیکی و تحدید حدود.
2. اسناد تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی، از جمله اسناد انتقال قطعی، وکالت، صلح، اجاره و غیره.
3. اسنادی که توسط مامورین دولتی غیر از اداره ثبت اسناد تنظیم می‌شوند، از قبیل شناسنامه و گذرنامه.

سایر اسناد

انواع سند ملکی

1. سند رهنی
2. سند وقفی
3. سند المثنی
4. سند مشاع
5. سند مفروز
6. سند بنچاق
7. سند وکالتی
8. سند ورثه‌ای
9. سند معارض
10. سند شورایی
11. سند تفکیکی
12. سند تک برگ
13. سند منگوله دار
14. سند شش دانگ
15. سند عرصه و اعیان

معرفی جزئی و کامل انواع سند مالکیت

1. سند ملکی شش دانگ

سند ملکی شش دانگ یکی از انواع سند رسمی در ایران است که به طور کامل به یک شخص یا یک موسسه تعلق می‌گیرد. به عنوان مثال، فرض کنید شما تصمیم به خرید آپارتمان در محمودآباد گرفته‌اید. برای اینکار، یک سند ملکی شش دانگ برای آپارتمان شما صادر می‌شود که به صورت کامل به شما تعلق دارد. این سند، یکی از معتبرترین اسناد ملکی است و با داشتن آن می‌توانید به عنوان صاحب مالکیت آپارتمان خود اثبات کنید. عبارت “شش دانگ” به معنای شش جهت است که شامل شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین می‌شود.

وقتی که شما یک آپارتمان با سند ملکی شش دانگ خریداری می‌کنید، شما به طور کامل به همه جهات و فضاهای مربوط به آن آپارتمان حق مالکیت دارید. بنابراین، هیچ پیچیدگی حقوقی اضافی در مورد این سند وجود ندارد و شما به راحتی می‌توانید از آپارتمان خود استفاده کنید یا در صورت نیاز آن را فروش یا اجاره دهید. به همین دلیل، سند ملکی شش دانگ یکی از اسناد ملکی مورد اعتماد و معتبر است که به شما اطمینان می‌دهد که مالک معتبری از ملک خود هستید.

2. سند ملکی مفروز

سند ملکی مفروز یکی از اسناد رسمی است که در مقابل سند ملکی مشاع قرار می‌گیرد. واژه “مفروز” به معنای جداکردن یا تقسیم کردن ملکیت است و زمانی استفاده می‌شود که یکی از شرکاء قصد دارد سهم خود در یک زمین مشترک را جدا کرده و به صورت منفرد بر روی آن ساخت و ساز کند. به عنوان مثال، فرض کنید چند نفر به عنوان شرکاء تصمیم به خرید ویلا در محمودآباد  را گرفته‌اند و یک سند ملکی مشاع برای آن صادر شده است. حال، یکی از این شرکاء تصمیم می‌گیرد سهم خود را از این ویلا جدا کرده و بر روی آن ساخت و ساز کند.

در این صورت، باید آن ویلا به نسبت سهم مشترکی که هر شریک دارد، افراز شود. به این ترتیب، هر شریک می‌تواند به صورت منفرد از زمین و ساختمانی که به نسبت سهمش افراز شده است، استفاده کند و اقدامات مختلفی مانند فروش، اجاره یا تغییرات ساختمانی را انجام دهد. از این رو، سند ملکی مفروز به عنوان یکی از پیچیده‌ترین اسناد ملکی در ایران شناخته می‌شود زیرا نیازمند توافق و هماهنگی بین تمامی شرکاء است

در نتیجه، هنگام خرید یک ویلا یا هر ملک دیگری که تحت سند مفروز قرار دارد، حائز اهمیت است که اطلاعات دقیقی از شرایط و ضوابط مربوط به آن را داشته باشید. بهتر است پیش از اقدام به خرید یا فروش، با یک مشاور ملکی متخصص مشورت کنید تا از مسائل حقوقی و مالی مرتبط با ملک مفروز آگاه شوید و تصمیمات بهتری بگیرید. همچنین، باید به دقت قراردادها و اسناد رسمی مربوطه را مطالعه کرده و اطمینان حاصل کنید که تمامی شرایط توافق شده به درستی رعایت شده است. با رعایت این موارد، می‌توانید به طور آسان‌تر از ملک خود استفاده کنید و از آن لذت ببرید یا در صورت نیاز، به طور موثرتری اقدامات مختلفی نظیر فروش یا اجاره را انجام دهید.

3. سند ملکی تک برگ

سند ملکی تک برگ یکی از انواع سند رسمی در ایران است که به صورت جدیدتر و به روش کامپیوتری تهیه و تایید می‌شود. برخلاف سندهای قدیمی که معمولاً دفترچه‌ای یا چند برگی بودند، سند تک برگ تنها از یک برگ تشکیل شده است و هر برگ به یک مالک مربوط می‌شود. به عنوان یک مثال، فرض کنید شما تصمیم به خرید واحد مسکونی در دابودشت گرفته‌اید. پس از اتمام مراحل خرید، برای شما یک سند ملکی تک برگ صادر می‌شود که به صورت دقیق اطلاعات واحد مسکونی شما را در بیشه کلا نشان می‌دهد.

این سند، به دلیل شفافیت و خوانایی بالا، مزیتی بر سندهای قدیمی دارد. همچنین، با تنها داشتن یک برگ، نگه‌داری آن نیز آسان‌تر است و نیازی به حفظ چندین برگ ندارید. در صورت فروش واحد مسکونی خود به شخص دیگری، سند جدیدی برای خریدار صادر می‌شود و فرآیند انتقال مالکیت با توجه به این سند جدید انجام می‌شود.

4. سند ملکی مشاع

سند ملکی مشاع یکی از انواع سند رسمی در ایران است که معمولاً زمانی به کار می‌رود که یک ویلا یا ملک دیگر، چند مالک داشته باشد. به عنوان مثال، فرض کنید شما و دوستانتان تصمیم به خرید ویلا در چمستان گرفته‌اید. برای اینکار، یک سند ملکی مشاع برای ویلا صادر می‌شود که شما و دوستانتان به عنوان شرکاء آن ویلا را به نسبت مشخصی می‌توانید مالکیت کنید.

در این حالت، هر یک از شما بخشی از مالکیت ویلا را دارید و هرکدام از شما سند رسمی مربوط به مالکیت خود را در اختیار دارید. بنابراین، هرگونه تصمیمی مانند فروش ویلا یا تغییرات در آن، نیازمند توافق و هماهنگی بین تمامی شرکاء است. حال فرض کنید که یکی از شما تصمیم به فروش بخشی از ویلا می‌گیرد. در این صورت، باید باقی مانده‌ی شرکاء هم موافقت کنند و امضای خود را روی سند مربوطه بگذارند. همچنین، هر فرآیندی مانند تغییرات ساختمانی یا اجاره ویلا نیز نیازمند توافق تمامی شرکاء است.

بنابراین، پیچیدگی‌های حقوقی در خرید و فروش ویلاهای مشاع اغلب بیشتر از ویلاهای معمولی است. بهتر است قبل از اقدام به خرید یا فروش ویلا مشاع، تحقیقات دقیقی انجام داده و موارد حقوقی را با دقت بررسی کنید.

5. سند ملکی شورایی

سند ملکی شورایی به سندی اطلاق می‌شود که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده باشد. این نوع سند، اعتبار سند رسمی را ندارد و برای تبدیل آن به سند رسمی، مراحل زیادی در اداره‌های ثبت اسناد لازم است.

6. سند ملکی عرصه و اعیان

سند ملکی عرصه و اعیان به دو قسمت مهم تقسیم می‌شود: عرصه و اعیان. عرصه به زمین مربوط می‌شود که بر روی آن می‌توان ساختمانی را احداث کرد، به عبارت دیگر، این بخش از مالکیت مربوط به زمین است. اعیان به واحدهای ساختمانی اشاره دارد که بر روی زمین ساخته شده‌اند، مانند آپارتمان‌ها یا واحدهای تجاری. حالا فرض کنید شما تصمیم به خرید زمین در دابودشت را دارید. این زمین به عنوان عرصه شناخته می‌شود و می‌توانید بر روی آن یک ساختمان مسکونی یا تجاری بنا کنید.

هر واحدی که بر روی این زمین ساخته می‌شود، می‌تواند دارای سند اعیان خود باشد که نشان دهنده مالکیت آن واحد است. اهمیت این تقسیم بندی زمانی بیشتر می‌شود که ملک به وراثت برسد یا مالکان قصد داشته باشند تغییراتی در ساختمان یا توزیع مالکیت داشته باشند. این اطلاعات می‌توانند در فرآیندهای قانونی و مالی مرتبط با ملک بسیار مفید باشند.

7. سند ملکی المثنی

در صورتی که به دلایل مختلف از جمله دزدیده شدن سند، آتش سوزی یا سیل، سند رسمی مالکیت ملک از بین برود، صاحب ملک با داشتن مدارک مربوطه می‌بایست درخواست صدور سند رسمی جایگزین را ارائه دهد. این فرآیند شامل گام‌های متعددی است، اما در پایان با تکمیل مراحل مورد نیاز، سند رسمی جایگزین برای مالک ملک صادر می‌شود.

8. سند وکالتی

سند وکالتی به سندی گفته می‌شود که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم شده باشد.

9. سند بنچاق

در زمان‌های گذشته، مردم برای توافقات و قراردادهای خود از قراردادهایی استفاده می‌کردند که به صورت دست‌نوشته بودند. سپس برای تأیید صحت آن‌ها، آن را به علما و اشخاص معتبری که در جامعه احترام و شهرت داشتند، ارائه می‌دادند. وقتی این اشخاص بر روی قراردادها مهر و امضا می‌کردند، آن‌ها به عنوان قراردادهای بنچاق شناخته می‌شدند. این نوع از قراردادها امروزه به کار نمی‌روند، اما پس از تأیید صحتشان توسط مراجع قانونی، اعتبار قانونی داشتند.

10. سند ملکی وقفی

سند ملکی وقفی یکی از اسناد معتبر در ایران است که مالکیت یک ملک یا زمین را به صورت وقف می‌دهد. به عبارت دیگر، مالکان این ملک یا زمین آن‌ها را به وقف اختصاص می‌دهند و از طریق اداره اوقاف موظف به اداره و مدیریت آن می‌شوند و در عوض اجاره می‌گیرند. برای توضیح بهتر، فرض کنید یک آپارتمان در شهر محمودآباد وقف شده است. در این صورت، مالکان این آپارتمان آن را به وقف اختصاص داده و اداره اوقاف مسئول مدیریت و اجاره‌دهی آن می‌شود. افرادی که به عنوان مستأجران در این آپارتمان زندگی می‌کنند، اجاره خود را به اداره اوقاف پرداخت می‌کنند.

اهمیت این نوع سند این است که به دلیل قوانین مربوط به اوقاف، خرید و فروش اموال وقفی بدون مجوز اداره اوقاف غیرقانونی است و تخلف به حساب می‌آید. همچنین، افرادی که با اجازه اوقاف بناهایی در عرصه اوقافی بسازند، تنها برای استفاده شخصی خود مجازند و نمی‌توانند آن را به دیگران فروش یا اجاره دهند.

11. سند ملکی تفکیکی

همان‌طور که از کلمه‌ی تفکیک هم پیدا است این سند معمولا بر ملکی دلالت دارد که بین چند نفر تقسیم شده است و قسمت‌های تقسیم شده هرکدام در قالب یک سند از هم تفکیک شده‌اند. سندهای تفکیک شده مربوط به املاکی هستند که چند نفر در مالکیت آن با هم شراکت دارند و این سندها مسائل حقوقی مربوط به خود را دارند.

12. سند وراثتی

یکی دیگر از انواع سند موجود در کشور، سند وراثتی است بعد از فوت مالک، مال او به وراث می‌رسد. وراثان می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت کنند. مدارک مورد نیاز برای صدور سند ورثه‌ای عبارت است از تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث است.

13. سند منگوله‌ دار

سند منگوله‌دار یکی از انواع سندهای ملکی است که با وجود نام جالبش، ویژگی‌های خاصی دارد. در این سند، مانند سایر اسناد رسمی، مالکیت یک ملک ثبت می‌شود، اما تفاوت آن در روش پلمپ شدن با استفاده از منگوله است.

پلمپ‌گذاری با استفاده از منگوله توسط اداره‌ی ثبت اسناد انجام می‌شود، که این عمل به عنوان تأییدیه‌ای برای صحت سند عمل می‌کند و اعتبار آن را به عنوان یک سند رسمی ملکی افزایش می‌دهد. با داشتن سند منگوله‌دار، مالکیت ملک به صورت قطعی تأیید می‌شود و هیچ شک و تردیدی در مسائل حقوقی مربوط به آن وجود ندارد.

14. سند ملکی رهنی

در بسیاری از موارد، خریداران خانه برای تأمین مالی خود به وام و تسهیلات بانکی نیاز دارند. در این صورت، سند ملکی به مدتی در رهن بانک قرار می‌گیرد تا تا زمانی که وام پرداخت شود، به بانک اعلام مالکیت می‌شود. رهن سند به معنای نگه داشتن سند توسط بانک نیست؛ بلکه این اطلاعات در خود سند ثبت می‌شود که تا تاریخ مشخصی، سند در رهن بانک است. پس از پرداخت وام، سند به خریدار تحویل داده می‌شود. در صورتی که وام‌گیرنده نتواند در موعد مقرر وام را بازپرداخت کند، بانک حق دارد که به عنوان صاحب سند، ملک را تصاحب کند.

سخن پایانی

چالش‌های حقوقی یک سند ملکی، مانند روشن بودن و صحت اطلاعات ملک، برای معامله‌گران و مالکان اهمیت دارد، اما بعضی از آنها همچنین مسائلی مانند تصاحب ملک در صورت عدم پرداخت وام یا حقوق وراثتی را هم پوشش می‌دهد. امروزه با پیشرفت تکنولوژی، سند ملکی به صورت الکترونیکی نیز موجود است که این امر به امنیت و شفافیت معاملات کمک می‌کند. در کل، سند ملکی نقش مهمی در ثبت و انتقال مالکیت ملک‌ها دارد و باید با دقت و به موقع انجام شود.