نکات خرید ملک بدون سند در شمال✔️| بیا اینجا دانشت رو ببر بالا تا سرت کلاه نره 💥
فهرست عناوین
خرید ملک بدون سند یکی از مشکلاتی است که بیشتر در دوران گرانی مسکن و به دلیل تمایل افراد به خرید ملک‌های زیر قیمت، با آن مواجه می‌شویم. در این مقاله تصمیم داریم نکات مهمی که در خرید ملک بدون سند لازم است بدانید را برای شما شرح دهیم. مشکلات خرید ملک بدون سند می‌تواند گریبان گیر خریداران شود. در برخی مواقع، افراد به هر ترتیبی خواهان خانه دار شدن هستند، و املاک بدون سند به دلیل قیمت پایین تر نسبت به املاک دارای سند رسمی، بسیار وسوسه‌انگیزتر به نظر می‌رسند.
خریداران مصرفی و کسانی که قصد خرید و فروش متعدد ندارند، معمولاً تمایل دارند خانه ای با پایین ترین قیمت و بهترین شرایط پیدا کنند. گاهی اوقات املاکی به آن‌ها معرفی می‌شود که به نظر می‌رسد با خواسته هایشان منطبق است. در نگاه اول، ممکن است تصور شود که ملک به دلایل مختلفی مانند نیاز فوری فروشنده به پول، زیر قیمت عرضه شده است. اما هنگام معامله و یا بعد از پرداخت بیعانه، متوجه می‌شوند که ملک بدون سند است و پیشنهاد مالک یا مشاور املاک، معامله به صورت قولنامه ای است. برای جلوگیری از این مشکلات، مهم است که قبل از هر گونه معامله‌ای، تحقیقات کامل انجام دهید و از صحت مدارک و اسناد اطمینان حاصل کنید.
👇🏻 انواع ملک هایی که به صورت قولنامه ای معامله می‌شوند
به طور کلی، ملک‌هایی که قابل انتقال سند به صورت رسمی نیستند، به صورت قولنامه‌ای و بدون سند معامله می‌شوند. برخی از این موارد شامل موارد زیر است:
1. کاربری غیرمسکونی زمین: برخی از ملک‌ها در زمین‌هایی با کاربری غیرمسکونی ساخته شده‌اند. در این حالت نیز، ملک باید تخریب شود و امکان دریافت سند رسمی وجود ندارد.
2. طرح های شهرداری: برخی از املاک در طرح های شهرداری قرار دارند، مانند بافت فرسوده یا تعریض خیابان. در این موارد، ملک مورد نظر در نهایت باید تخریب شود و به همین دلیل امکان دریافت سند رسمی وجود ندارد.
3. تخلفات ساختمانی: این شامل تخلفات در بخش‌های مختلف ساختمان مانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد، یا ساخت طبقه غیرمجاز می‌شود. این تخلفات باعث می‌شوند تا ملک نتواند پایان کار دریافت کند و در نتیجه سند رسمی اخذ نکند.
این شرایط باعث می‌شوند تا این نوع املاک به صورت قولنامه ای معامله شوند و خریداران باید با دقت و آگاهی کامل اقدام به خرید کنند تا از مشکلات قانونی و مالی آینده جلوگیری کنند.
⁉️ چگونه متوجه شویم که ملکی بدون سند است؟
برای اطلاع از وضعیت ملکی که بدون سند یا به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شود، بهترین روش استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام، می‌توانید اطلاعات مهمی در خصوص ملک به دست آورید، از جمله:
میزان بدهی‌های ساختمان: این اطلاعات می‌تواند به شما کمک کند تا از وجود هر گونه بدهی که ممکن است بر عهده شما قرار گیرد، آگاه شوید.
احتمال دستور تخریب ملک: با استعلام از شهرداری، می‌توانید بفهمید که آیا ملک مورد نظر در خطر دستور تخریب قرار دارد یا خیر.
تفکیک غیرقانونی: برخی ملک ها با تفکیک هایی کمتر از حد قانونی معامله می‌شوند، که امکان اخذ پروانه ساخت را نیز از بین می‌برد. با مراجعه به شهرداری می‌توانید از صحت و سقم این موارد اطمینان حاصل کنید.
این اطلاعات حیاتی می‌تواند از وقوع ضرر و زیان‌های احتمالی در آینده جلوگیری کند و به شما کمک کند تا با اطمینان بیشتری اقدام به خرید ملک کنید.
⚠️ مناطق پرخطر در خرید ملک بدون سند در حاشیه شهرهای بزرگ
مرز محدوده شهر را کمیسیون ماده 5 قانون شورای عالی شهرسازی مشخص می‌کند. هر ملکی که داخل این مرز باشد، در محدوده شهر قرار دارد و ملک‌های خارج از این مرز به عنوان حاشیه شهر شناخته می‌شوند. گاهی اوقات، افراد این مرز را نادیده می‌گیرند و اقدام به ساخت و ساز غیرقانونی می‌کنند. از آنجایی که برای این مناطق در شهرداری‌ها هیچ‌گونه بودجه‌ای تعریف نشده است،
خدماتی نیز از شهرداری دریافت نمی‌کنند. این املاک به صورت قولنامه‌ای و بدون سند رسمی معامله می‌شوند و خریداران باید با دقت کامل اقدام کنند تا خسارتی متوجه آنان نشود. برای مثال، تصور کنید فردی قصد خرید ویلا در آمل را دارد. اگر ویلا در حاشیه شهر و خارج از مرز تعیین شده توسط کمیسیون ماده 5 باشد، به احتمال زیاد بدون سند رسمی و به صورت قولنامه ای معامله می‌شود.
در این شرایط، خریدار ممکن است با مشکلات حقوقی و عدم دریافت خدمات شهری مواجه شود. بنابراین، تحقیق و استعلام دقیق از وضعیت ملک و مرز محدوده شهر، امری ضروری است تا از وقوع مشکلات احتمالی جلوگیری شود. اگر قصد خرید زمین در آمل را دارید بهتر است مقاله نکات خرید زمین در آمل را بخوانید.
⁉️ آیا خرید ملک قولنامه ای توصیه می‌شود؟
بدون شک، خرید ملک دارای سند رسمی در هر شرایطی بهترین انتخاب است. اما گاهی ممکن است بتوانید در مناطق بهتر و با قیمت بسیار پایین‌تر، ملکی قولنامه ای خریداری کنید، یا در مناطقی که اصلاً ملک سنددار وجود ندارد، مجبور به خرید قولنامه‌ای شوید. اگر در چنین شرایطی قرار گرفتید، حتماً نکات حقوقی و قانونی مربوط به قولنامه را به خوبی بشناسید و استعلام‌های مربوطه را از شهرداری منطقه دریافت کنید. فرض کنید قصد خرید زمین در آمل را دارید اگر این زمین قولنامه ای باشد، باید مطمئن شوید که تمامی استعلام های لازم را از شهرداری گرفته اید و از صحت اطلاعات ملک اطمینان حاصل کنید.
✅ روش قانونی برای سنددار کردن ملک بدون سند رسمی
اگر تجربه خرید ملک بدون سند دارید یا ملکی را به صورت قولنامه ای خریداری کرده‌اید، نگران نباشید. شما هم می‌توانید به راحتی برای ملک خود سند تک برگی تهیه کنید. البته بهتر است اطلاعاتی درباره هزینه‌های گرفتن سند برای ملک و خانه قولنامه‌ای به دست آورید.
برای تبدیل قولنامه به سند تک برگی و رسمی، باید به هیئت‌های حل اختلاف مراجعه کنید. این هیئت‌ها مسئول تصمیم‌گیری در مورد مشکلات سند املاکی هستند که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند. در این هیئت‌ها باید حضور یابید و دلایل نداشتن سند را بازگو کنید. اعضا دلایل شما را می‌شنوند و پس از بررسی شرایط و مقررات، تحقیقات لازم را انجام می‌دهند تا صحت گفته‌های شما مشخص شود. نظر یک کارشناس نیز در این مورد مهم است و بعد از دریافت نظر کارشناس، رأی صادر خواهد شد.
این هیئت‌ها شامل یک قاضی، رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی، و گاهی رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم مقام آنان هستند. این هیئت یک دبیر نیز دارد که قبل از رسیدگی هیئت، جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کرده و گزارش می‌دهد.
وقتی رأی صادر شد، هیئت آن را در رسانه‌ها منتشر می‌کند اداره ثبت اسناد محل نیز باید این رأی را در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز در روزنامه های کثیر الانتشار و محلی منتشر کند. در روستاها نیز علاوه بر انتشار آگهی، رأی هیئت منتشر می‌شود. گاهی قانون نمی‌تواند ملک را سنددار کند. یعنی املاکی وجود دارند که امکان دریافت سند تک برگی برای آن‌ها وجود ندارد. این املاک به دسته‌های زیر تقسیم می‌شوند:
- مفقود الاثر بودن مالک
- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
اگر یکی از این شرایط وجود داشته باشد، امکان سنددار کردن ملک وجود نخواهد داشت.
بعد از اینکه این هیئت بررسی‌های لازم را انجام داد، نتیجه اعلام می‌شود ممکن است فردی به نتیجه رأی اعتراض کند. قانون برای افراد حق اعتراض در نظر گرفته است. فرد می‌تواند تا دو ماه بعد از تاریخ انتشار آگهی، اعتراض خود را به اداره ثبت محل ملک تسلیم کند و رسید لازم را دریافت کند. سپس فرد یک ماه وقت دارد تا دادخواست خود را به دادگاه تحویل دهد و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد. در این صورت ثبت باید منتظر رأی دادگاه بماند. اگر فرد در مهلت تعیین شده اقدام نکند یا اعتراض انجام شود اما معترض در مهلت تعیین شده دادخواست را به دادگاه عمومی تحویل ندهد، اداره ثبت سند تک برگی مالکیت را صادر خواهد کرد. البته در این زمان نیز فرد می‌تواند به دادگاه مراجعه و دادخواست بدهد.
