تفاوت مبایعه نامه و قولنامه ♻️| مبایعه نامه چه تفاوتی با سند رسمی دارد؟ ⁉️
فهرست عناوین
- 1 ⁉️ قولنامه چیست؟
- 2 ⁉️ مبایعه‌نامه چیست؟
- 3 ♻️ انواع مبایعه نامه
- 4 ♻️ تفاوت مبایعه نامه و سند رسمی
- 5 جدول تفاوت سند رسمی و مبایعه نامه
- 6 ✏️ اجزای مبایعه نامه املاک یا مبایعه نامه دستی
- 7 📝 مراحل تنظیم مبایعه نامه
- 8 📧 شرایط ابطال مبایعه نامه
- 9 ✅ نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه
- 10 ✔️ نکاتی که فروشنده باید در نظر بگیرد
- 11 ✔️ نکاتی که خریدار باید در نظر بگیرد
بنظر شما تفاوت مبایعه نامه و قولنامه در چیست؟
در مقالات قبلی ما به بحث انواع سند رسمی پرداختیم حال بیایید تفاوت قولنامه و مبایعه نامه را مورد بررسی قرار دهیم. بسیاری از افراد تصور می‌کنند که این قرارداد همان قولنامه است، در حالی که این دو قرارداد تفاوت های زیادی با یکدیگر دارند. نکته مهم دیگر این است که تبعات قضایی و حقوقی هر یک نیز متفاوت است. زمانی که یک خرید کامل یا همان بیع انجام می‌شود و انتقال قطعی صورت می‌گیرد، تمامی شرایط و جزئیات لازم برای عقد قرارداد باید فراهم باشد. این در حالی است که در قولنامه، برخی از موارد هنوز آماده نیست و خریدار و فروشنده تنها قصد دارند میان خودشان تعهداتی بگذارند. به همین دلیل به آن قولنامه گفته می‌شود.
⁉️ قولنامه چیست؟
قولنامه در واقع همان «پیش‌نویس» قرارداد اصلی (عقد بیع) است و به بیان دیگر، سندی عادی است که در حد مفاد خود برای طرفین تعهد ایجاد می‌کند. هدف از تنظیم قولنامه، مکتوب کردن قول یا تعهد به انجام بیع در آینده است. این سند بنا به دلایل متعددی از جمله فراهم نبودن کامل شرایط انعقاد قرارداد اصلی، مورد استفاده قرار می‌گیرد.
قولنامه به محض امضا و در صورتی که با قوانین مخالف نباشد، شکل قانونی به خود می‌گیرد و برای امضاکنندگان لازم الاجرا می‌شود. بنابراین، در تنظیم آن باید دقت زیادی به خرج داد و قدرت آن را دست کم نگرفت. قولنامه قراردادی است که بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی تنظیم می‌شود و برای طرفین تعهدات الزام آوری دارد، اما آثار کامل عقد بیع را ندارد.
⁉️ مبایعه‌نامه چیست؟
به زبان ساده، می‌توان گفت که مبایعه نامه همان قولنامه است آنچه در زبان حقوقی به عنوان مبایعه نامه شناخته می‌شود، همان مفهومی را دارد که در عرف با نام قولنامه شناخته شده است. بنابراین، کلمات قولنامه و مبایعه‌نامه می‌توانند جایگزین هم شوند و به دلیل این تفاوت نام، آثار حقوقی متفاوتی نخواهند داشت.
مبایع ه‌نامه به قراردادی گفته می‌شود که در آن مالی به فرد دیگری فروخته می‌شود. در عرف، این قرارداد مکتوب بین طرفین، یعنی فروشنده و خریدار (یا در اصطلاح حقوقی بایع و مشتری)، تنظیم می‌شود و بر اساس آن، کالا یا مالی در مقابل دریافت بها یا قیمت فروخته می‌شود. در اصطلاح حقوقی، مبایعه‌نامه به بیع نامه نیز معروف است و هیچ تفاوتی بین این دو اصطلاح وجود ندارد.
♻️ انواع مبایعه نامه
به طور کلی، مبایعه‌نامه به دو صورت عادی و رسمی تنظیم می‌شود. اگر سندی در یکی از شرایط زیر تنظیم شده باشد، به عنوان سند رسمی شناخته می‌شود و در غیر این صورت، به عنوان سند عادی تلقی خواهد شد:
- اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشند.
- اسنادی که توسط اداره ثبت اسناد صادر شده باشند.
- اسنادی که توسط یکی از ماموران دولتی تنظیم شده باشند، مانند رای دادگاه.
با توجه به این موارد، مبایعه‌نامه‌هایی که در دفاتر املاک تنظیم می‌شوند (مبایعه نامه املاک) یا هر قراردادی که بین دو نفر تنظیم می‌شود (مبایعه نامه دستی)، به عنوان سند عادی محسوب می‌شوند.
♻️ تفاوت مبایعه نامه و سند رسمی
مبایعه نامه یک سند عادی است که بین خریدار و فروشنده برای معامله ملک یا هر کالای دیگر تنظیم می‌شود. در مبایعه‌نامه، طرفین تعهدات مربوط به زمان و مکان تحویل مال و نحوه پرداخت را پذیرفته و مشخص می‌کنند. در مقابل، سند رسمی تک برگ و دیگر سندها توسط ماموران رسمی تنظیم می‌شود و تفاوت آن با سند عادی مانند مبایعه نامه این است که از اعتبار بیشتری برخوردار بوده و در مراجع قضایی و قانونی قابل استناد و استفاده است.
جدول تفاوت سند رسمی و مبایعه نامه
|
مبایعه نامه |
قولنامه |
|
در واقع پیش‌نویس قرارداد اصلی (عقد بیع) است که شامل قول و تعهد به انجام معامله در آینده است. |
سندی است که توافقات نهایی خرید و فروش ملک یا کالای موردمعامله را می‌شامله و طرفین درباره زمان و مکان تحویل، پرداخت هزینه و سایر تعهدات متفق بر آن هستند. |
|
قولنامه متعهد به انجام معامله در آینده است و تنها برای اطمینان طرفین انعقاد می‌شود، بدون انتقال مالکیت. |
انعقاد مبایعه نامه، منجر به انتقال مالکیت می‌شود و دارای اعتبار قانونی است. |
|
در قولنامه، شرایط معامله ممکن است به صورت موقت و قطعی تنظیم نشوند و معمولاً برای آینده است. |
قرارداد اصلی در مبایعه نامه به صورت کامل و نهایی تنظیم می‌شود و باید تمامی شرایط معامله مشخص شود. |
|
در قولنامه، پیش‌پرداخت الزامی نیست و ممکن است شرایط پرداخت در آینده مشخص شود. |
در مبایعه نامه، معمولاً پیش پرداختی برای انعقاد معامله الزامی است و مابقی هزینه به تعیین شده است. |
|
قولنامه برای انعقاد معامله در آینده به سند رسمی تبدیل نمی‌شود و تنها به عنوان پیش‌نویس از آن استفاده می‌شود. |
برای انجام مبایعه نامه، فروشنده به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌کند و سند رسمی تنظیم می‌شود. |
✏️ اجزای مبایعه نامه املاک یا مبایعه نامه دستی
زمانی که مبایعه نامه املاک یا مبایعه نامه دستی امضا می‌شود، در هر زمینه‌ای که باشد، باید دقت کنید که تمامی موارد زیر در قرارداد قید شود. این موارد از اجزای اصلی و مهم این سند هستند:
- مشخصات فروشنده و خریدار
- موضوع معامله
- جزئیات مورد معامله
- قیمت مورد توافق
- شرایط انتقال مدارک و اسناد
- شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله
- شرایط و آثار قرارداد
- تعهدات طرفین
- شروط ضمن عقد
- جرایم ناشی از عدم انجام تعهدات طرفین
- امضای طرفین، دو شاهد و مسئول معاملات
📝 مراحل تنظیم مبایعه نامه
پس از توافق نهایی بین خریدار و فروشنده در دفتر املاک و مشخص شدن تمامی جزئیات، دفتر املاک موظف است مبایعه نامه را در سامانه ثبت کند و منتظر تأییدیه بماند. پس از ثبت و تأیید در سامانه، پیامکی حاوی کد رهگیری برای خریدار و فروشنده ارسال می‌شود. این کد ۱۳ رقمی، که با استعلام آن در سامانه می‌توانید جزئیات بیشتری از ملک مورد نظر را مشاهده کنید، یکی از مراحل کلیدی در تبدیل قولنامه به سند تک برگی است.
پس از دریافت تأییدیه، متن ارسال شده از طریق سامانه املاک به دست بنگاه می‌رسد و باید سه نسخه از آن چاپ و امضا شود. نکته مهم دیگر این است که قبل از امضای نهایی مبایعه نامه دستی یا مبایعه نامه املاک، حتماً متن کامل آن را با دقت بخوانید. تمامی جزئیات توافق شده باید به درستی در متن مبایعه نامه قید شده باشد. پس از امضای نهایی، شما می‌توانید یک نسخه از این سند را در اختیار داشته باشید.
📧 شرایط ابطال مبایعه نامه
در این قرارداد، شرایط ابطال نیز به طور دقیق مشخص شده است بر اساس ماده ۲۱۹، اولین شرط ابطال مبایعه‌نامه وجود شرایط خاص بین دو طرف قرارداد است، مگر اینکه با رضایت طرفین یا به علت قانونی فسخ شود. بنابراین، رضایت طرفین اولین شرط فسخ معامله است. با توجه به اینکه در مبایعه نامه تمام جزئیات باید به دقت قید شود، عدم رعایت این جزئیات، مشخص شدن عیب در مورد معامله، انجام نشدن تعهدات، فریب دادن طرف مقابل، عدم پرداخت پول از سوی خریدار در معاملات نقدی و سایر موارد مشابه، از جمله شرایط ابطال این سند هستند. همچنین، در فرآیند تبدیل قولنامه به سند تک برگی، رعایت تمامی این جزئیات و شرایط ضروری است. عدم تطابق هر یک از این موارد با توافقات انجام شده می‌تواند منجر به ابطال مبایعه نامه شود.
✅ نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه
هنگام نگارش مبایعه‌نامه، علاوه بر شرایط ابطال، فروشنده و خریدار باید به نکات زیر توجه کنند:
✔️ نکاتی که فروشنده باید در نظر بگیرد
یکی از نگرانی های اصلی فروشندگان هنگام تنظیم این قرارداد، این است که آیا پس از نوشتن قرارداد به مبلغ مورد معامله دست خواهند یافت یا خیر. برای اطمینان بیشتر، فروشنده می‌تواند سه چهارم مبلغ کل معامله را قبل از به نام زدن و تنظیم سند رسمی از خریدار دریافت کند. این کار می‌تواند از طریق چند فقره چک و باقی‌مانده مبلغ در روز تنظیم سند رسمی انجام شود. همچنین، فروشنده می‌تواند شرط کند که اگر یکی از چک های خریدار برگشت خورد، حق فسخ معامله را داشته باشد. مشخصات چک یا سفته‌ای که خریدار برای ملک می‌دهد نیز باید در بیع نامه قید شود.
✔️ نکاتی که خریدار باید در نظر بگیرد
خریدار نیز هنگام تنظیم سند نگرانی هایی دارد، از جمله اینکه فروشنده ممکن است برای تنظیم سند رسمی و انتقال ملک به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکند. برای اطمینان خاطر، خریدار باید تضمینی از فروشنده بگیرد. مثلاً می‌تواند در بیع نامه شرط کند که اگر فروشنده برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه مراجعه نکرد، وجه التزام مقرر شده را به خریدار پرداخت کند. خریدار باید خود نیز به تعهداتش عمل کند؛ برای مثال، باید در تاریخ مشخص شده همراه با مبلغ باقی مانده از معامله در دفترخانه حاضر شود.
